影响房产保值升值最重要的因素是学区。因此我们看到合肥的7所真学区，除了48中以外，基本都是本区域内房价最高的板块。从一个房产大周期来看，学区房未必是升值空间最大的标的，但价格坚挺、收益稳定、流动性强，却是非常优质的资产。

除了学区外，房龄是影响房产价值的另一个重要因素。有人会问，新房买到手之后，持有多少年投资收益最大？目前合肥平均房龄在10年左右，新房一般持有5年，其收益达到最大化，10年后基本上打不赢大盘。因此那些预期较好的优质板块，通常5年时间即可初步发展成熟，而这些区域的新房，投资潜力最大。

合肥正打算将滨湖区、经开区和高新区打包申请国家级合肥滨湖新区，这充分显示出市zf对西南区域的重视。“大湖名城，创新高地”是合肥对外的名片，滨湖区和高新区则是这个名片内涵的集中体现，毫无疑问，这两个板块目前是合肥最具投资潜力的区域。

从各区房价涨幅分布图上来看，除了学区房外，涨幅最大的区域主要分布在滨湖区的省府板块，高新区的蜀西湖板块，肥西县的繁华西板块，包河区的高铁板块。在我看来，购房者应首先关注这些西南板块。

东北区域相对有潜力的板块有：长丰县的北城新区，包河区的淝河片区，瑶海区的东部新中心，新站区的烈山路板块和少荃湖板块。但这些板块目前普遍存在价格虚高、库存较大和兑现周期长的问题，与西南区域相比，我认为潜力要相对差一些。

这几次的合肥土拍，引来众多开发商争抢，其中长丰双墩地块限最高价摇号出让，说明越来越多开发商开始看好北城的发展。庐阳区板块相对劣质，往北多为工业区，几无发展空间，再加上长丰县不限购，一些地缘性需求溢出到北城。

目前规划中的地铁8号线直达北城，整个环城高速北与工业区严格分离，北城正作为一个新区被高规格规划和建设，吸引了包括万科、恒大、世贸、正荣、融侨、金地、华地在内的十数家品牌开发商，整个北城正在走出一个独立行情。

包河区淝河片区处在新老城区之间，区位可圈可点，如果板块内改造比较彻底的话，还是可以有一番作为的，成为下一个四里河也不是没有这种可能。骆岗机场据说要打造成合肥的中央公园，这个板块同样值得关注。

尽管瑶海区是一个劣质区域，但在我看来，东部三个板块最终都能够走出一个独立行情。它们并不存在发展潜力问题，主要是目前价格与价值不匹配，潜力过早透支，再加上板块内新房库存极大，资源优势相对不足，回报周期过长，短期投资价值有限。