扫一扫，用手机看文章 更加方便分享给朋友

熙悦晴翠最小户型仅56㎡，按照销售指导价6.8万/㎡计算，最低总价约374万起，就能上车城六区，目前还有优惠，可能会便宜几万。大改善户型，已经到了千万的总价，这个价格户型不方正就算了，还有暗卫，南向面宽也才1…

哈喽大家好，我是血拼哥。

如果说近期话题度很高的区域，一定是河西片区。

1号线支线建设今年将启动，加上已经落成的14号线，河西片区未来将双地铁加持，现在又是价格洼地，是不是听起来很香？

看到众多利好加持下，有粉丝开始打听新盘熙悦晴翠，血拼哥也认真查了下：

项目一共分为两个地块，南地块21年11月末取得预售证，住宅348套，签约102套，去化率29%；北地块21年12月取得预售证，住宅480套，签约59套，去化率12%；仓储&车库，22年9月取得预售证，共270个，签约0套，去化率0%。

开盘卖了1年半，已经到现房阶段了，去化如此惨淡，这到底是咋回事？

临铁盘也不香了？

在产品定位上，熙悦晴翠分南北两个地块，中间地块为规划教育用地：

南地块主打刚需小户型产品，共10栋楼，2梯4户，产品为56-90㎡一到三居；

从面积段设置上，体现出了“全家庭周期”的思路，不管是刚需还是改善，熙悦晴翠都可以满足需求，全客群通吃。

临铁+小户型+五环内，每个标签都是热销密码，为啥在熙悦晴翠就不管用了？

附近有园博园以及永定河的生态优势之外，生活配套严重缺失，没有优质的教育、医疗资源，商业方面只能满足日常生活，缺少大型商业配套。

按照咱正常老百姓的生活动线来讲，坐地铁——商圈超市——回家，少了重要的商业，生活的便利性大大减分。

虽然自建有建筑面积约1万平的生活配套、北侧一路之隔的中关村丰台园西I区约有80万平待开发商业规划。

销售指导价6.8万/㎡，要知道熙悦晴翠的小户型可是都顶着指导价卖的噢，一点都不便宜。

刚需每笔钱都是要花在刀刃上的，顶着指导价买显然血亏，自然劝退了大部分刚需。

大户型可能最低到5.7万/㎡，但总价都到590万+，最高总价1100万，显然这个价格已经属于改善了。

而600~1000万预算的人也基本不会选在这边，这个预算上车朝阳、海淀也都够了。

咱再对比下周边的二手房，目前项目最新价格在5.7~6.8万/㎡，对比周边二手房，新房价格更高，毫无优势。

最近的竞品是龙湖九里熙宸，距离地铁远了300米，九里熙宸楼面价仅3.3万/M²，熙悦晴翠楼面价4.4万/M²，楼面价每平米又低了1万多，利润空间大，更有降价的底气。目前销售价格在5.8~6.3万/㎡。

在售小户型都是以底价5.8万/㎡出售的，小户型比熙悦晴翠整整便宜了1万/平！！

而且目光可以放更远，熙悦晴翠并不是孤品，可替代的竞品有不少。

政府给出的限售指导价是6.8万/㎡，熙悦晴翠开盘价6.5~6.7万/㎡之间，目前最新价格在5.7~6.8万/㎡。

这个价格都可以买朱辛庄、常营、亦庄等热门区域了，城市界面更好、配套更完善、同样也临铁的新盘了。

类似的地段，西山金茂府均价5.5万/㎡-5.8万/㎡，同为熙悦系的熙悦天寰，均价在5.6万/㎡，这样一比，熙悦晴翠明显是贵了不少。

价格离谱也就算了，户型设计的也有问题。咱随便拎出几个户型。

最小的两个户型都不通透！全都南向的，夏天会很闷热，而且按照北京主流的户型设计来说，77平居然还是暗卫实在不应该。

中端户型，不仅有空间浪费，户型也不怎么方正，次卫特别小，加上部分户型进深长，和中海设计的户型没得比。

大改善户型，已经到了千万的总价，这个价格户型不方正就算了，还有暗卫，南向面宽也才10米，开始离谱上了！真的能卖出去吗？

大家看户型也能看出来，项目高端改善刚需都顾及到了。

理想很丰满，现实特别残酷，实则哪部分人的需求都没满足。

项目分为两个地块，北地块都是大户型，南地块都是小户型，是不是看起来区别了圈层？

把小户型都放在南地块的同时，项目本身还有公租房，全部也集中在南地块。

最后，市场的反馈总是真实的，卖了一年半。一共828套，卖了161套，去化不到1/5。

也提醒各位朋友，北京类似的项目其实也有，价格地段产品并没有什么优势，样样都是雷，买了就很冤种。

不知道这种避坑测评大家是否喜欢？评论区大家也可以分享你觉得很坑的项目，血拼哥随机抽取一条留言，送上狐狸周边礼品噢！