买房是普通老百姓生活中一件至关重要的大事。为了买到合乎心意的房子，大家都是反复斟酌，仔细研读购房合同条款，必要时还会就一些具体合同条款和开发商反复磋商。

但在现实中，某些开发商却在认购协议中设立购房者不能对正式房屋买卖合同文本提出任何修改意见的条款，在购房者无法阅读正式房屋买卖合同文本、未能了解具体条款内容的情况下，先行排除购房者对正式房屋买卖合同的协商权利，一旦购房者不认可正式合同中的条款拒绝签订房屋买卖合同，开发商则以购房者违约为由拒绝退还定金，进而引发纠纷。

近日，成都彭州法院就审理了这样一起购房者要求退还定金引发的商品房预约合同纠纷，法院审理后判决开发商退还购房者全部定金20000元。

2020年10月4日，覃某、罗某与某房屋开发公司签订《认购协议》《认购须知》等文件认购房屋一套。签订认购合同后，覃某、罗某向该房屋开发公司支付定金20000元。

10月7日，覃某、罗某在签订《商品房买卖合同》时，因合同中办证时间、解约条件、房屋整改期限等条款内容未能与某房屋开发公司协商一致，最终双方没有签订《商品房买卖合同》，覃某、罗某要求退还定金，开发商却以覃某、罗某违约为由拒绝退还，双方协商未果，覃某、罗某遂诉至法院。法院经审理后，依法作出上述判决。

该案承办法官刘佩云介绍，开发商在认购协议中设立的排除权利的条款，除非经过详细解释说明并取得购房者同意，均属于法律规定的无效条款，购房者仍然有权在正式订立购房合同时对购房内容进行协商。如果购房者与开发商在涉及房屋重大权益的内容上未能达成一致，导致购房合同无法订立，则应当认为不可归责于双方，不能适用定金罚则，开发商应当退还购房者交付的定金。

法官提醒，购房者在签订正式购房合同前，开发商要求签订认购合同或是预约合同的，应当仔细阅读合同内容，尤其是要求购房者做出排除协商权的承诺时，更应当仔细查看正式的《商品房销售合同》文本，如果对条款内容有不同意见的，应当及时提出。避免开发商利用自身优势地位和购房者对合同条款的非专业性，致使自身陷入不利的境地。